养老地产项目的土地获取途径研究
浏览量：土地获取是项目开发中的一个重要环节，对于一个项目的开发来讲意义重大。土地的获取方式不同，那么对于项目开发而言，土地获取成本也将有很大差别。这在很大程度上会影响项目的开发模式、盈利模式以及盈利情况，养老地产项目的开发也不例外。那么根据我国的法律法规要求以及政策条件，土地的获取方式有哪些呢?养老地产项目的土地获取又应该采取什么模式呢?本文将逐一进行研究，并给出建议。
根据《中华人民共和国土地管理法》，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有制的土地即为国有土地，劳动群众集体所有制土地即为集体土地。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，可以依法转让的是土地使用权。所以土地的获取，实质就是开发商对土地使用权的获取。那么，土地使用权的获取又分为国有土地使用权的获取和集体土地使用权的获取两种形式。
1.国有土地使用权的获取途径
图1国有土地使用权获取的基本途径
一般项目开发的土地使用权获取主要是针对国有土地使用权而言，它的获取有四个基本途径。即：出让、出租、划拨和转让。
1.1出让
即土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让金是指为获取土地使用权而支付的费用。
A.土地使用权出让年限
(1)居住用地70年;
(2)工业用地50年;
(3)教育、科学、文化、卫生、体育用地50年;
(4)商业、旅游、娱乐用地40年;
(5)综合或者其他用地50年。
B.出让主体
土地使用权出让的主体是政府。各级人民政府的土地行政主管部门代表政府主管国有土地使用权的行政工作，负责土地使用权出让的组织、协调、审查、报批和出让方案的具体落实，负责土地使用权转让、出租、抵押等交易活动的审核与权属管理。
C.出让对象
国有土地使用权。农村集体土地和国有土地的所有权不能出让，出让土地的地下资源、埋藏物和市政公共设施也不能出让。
D.土地使用权出让方式
土地使用权出让方式有四种，即协议、招标、拍卖、挂牌。
(1)协议出让，是指出让方和受让方通过协商的方式有偿出让土地使用权。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非营利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目。
(2)招标出让，是指在规定的期限内，由符合规定条件的单位或者个人(受让方)以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地招标小组(出让方代表)择优而取(不一定出价最高者得)。它主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投标项目。
(3)拍卖出让，是指在指定的时间、地点，利用公开场合由土地管理部门(或委托拍卖行)代表政府就某块土地的使用权公开叫价出让，由高价者获得土地使用权。它主要适用于竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地。
(4)挂牌出让，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。这种出让方式是最近政府主管部门在土地出让中尝试的运作模式，较市场化和透明化。
1.2出租
土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。原拥有土地使用权的一方称为出租人，承担土地使用权的一方称为承租人。
A.出租形式
我国土地出租存在着两种不同的形式。一是国有土地租赁;二是土地使用权出租。
B.出租主体
出租主体可以是政府，也可以是通过合法途径取得土地使用权的土地使用者。通过合法途径取得土地使用权的土地使用者即通过划拨、出让(或转让)取得土地使用权的受让人。
国有土地租赁，出租主体是土地所有者，即政府。它属于土地一级市场。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
国有土地使用权出租，出租主体是通过合法途径取得土地使用权的土地使用者。它属于土地的二级或者三级市场。
C.法律特征
国有土地使用权出租必须设定在法律允许的地块上，如出让、转让土地使用权等有偿方式取得的土地使用权，符合条件的可以出租，划拨取得的土地使用权不得擅自出租。
a.出让土地使用权的出租条件出租的条件是出租人对土地的开发必须达到法律规定的或土地使用权出让合同约定的标准。
b.划拨土地使用权的出租条件划拨土地使用权一般不得出租，符合下列条件的，经市、县人民政府土地行政主管部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以出租：
①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人。
②领有国有土地使用证。
③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。
④签订土地使用权出让合同。
c.土地使用权出租应当签订租赁合同
土地使用权出租双方当事人只是就使用土地达成协议。
d.土地使用者出租土地使用权须依法申请
土地使用者需要出租土地使用权的，必须持有国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所的市、县人民政府土地行政主管部门提出书面申请。
e.地上建筑物、其他附着物随之出租
出租土地使用权，其地上建筑物、其他附着物随之出租;出租地上建筑物、其他附着物使用权，其使用范围内的土地使用权随之出租。
1.3划拨
土地使用权划拔，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
A.特点
一般来说，通过行政划拔取得土地使用权所缴纳的费用往往低于通过有偿出让方式取得土地使用权所缴纳的费用，甚至常常是无偿性质的。通过行政划拔方式取得土地使用权的单位和个人应当缴纳土地使用税。
B.划拨主体
指县级以上人民政府。
C.划拨对象
国有土地使用权。
D.适用条件
a) 国家机关用地和军事用地;
b) 城市基础设施用地和公益事业用地;
c) 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;
d) 法律、行政法规规定的其他用地。
E.划拨土地出租、转让与出让
a.出租
须持土地使用证或土地权属证明材料及地上建筑物、附着物等合法产权证件，向有审批权的市、县区人民政府土地管理部门提出书面申请，与土地管理部门签订合同，支付土地收益金，领取《土地使用权出租证书》后，方可进入二级市场出租。
城市规划区范围内整幅地块的划拨土地使用权出租，一幅地块内的划拨土地使用权整体或部份出租，或是改变土地用途的，由市土地管理部门受理和审批;昆明市城市规划区范围以外的划拨土地使用权出租，或是改变土地用途的，由县区土地管理部门受理和审批，报市土地管理部门备案。
划拨土地使用权批租的期限最高不得超过20年，批租期限应在合同中载明。土地使用者进入二级市场出租划拨土地使用权的期限不得超过土地管理部门批准的出租期限。
b.转让
须持土地使用证或土地权属证明材料及地上建筑物、附着物等合法产权证件，向有审批权的市、县区土地管理部门提出书面申请，经市、县区人民政府批准，签订出让合同，补交出让金，换发土地使用证后，方可进入二级市场进行转让。
C.出让
办理划拨土地使用权出让手续的审批权限为：城市规划区内由市土地管理部门负责受理，报市及市级以上人民政府审批;城市规划区以外，由县区土地管理部门负责受理，一幅地块或一个宗地的面积在10亩及其以下的，由土地所在地的县区人民政府审批;超过10亩的，由土地所在地县区土地管理部门受理后，按规定的审批权限上报审批。
1.4转让
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
A.土地使用权转让的条件
a) 必须是出让的土地使用权才能进行转让。
b) 要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。
B.土地使用权转让的方式
a) 买卖
b) 抵债
c) 交换
d) 作价入股
e) 合建
f) 赠予
g) 继承
C.土地使用权转让的特点
a) 土地使用权与地上建筑物、附着物一同转移
依中国现时法律，建筑物和其他定着物、附着物均附属于土地，土地使用权转让，地上物一并转让。
b) 权利义务一同转移
这里的权利义务，是指土地使用权从土地所有权分离时出让合同所载明的权利义务及其未行使和未履行部分。
至于土地使用权的年限，应以出让合同设定的年限减去转让时已经使用的年限，其得数视为出让合同尚未履行之权利与义务，在转让土地使用权时随同转让
c) 土地使用权的转让需办理变更登记
中国现行立法对物权变动采取登记要件主义，即土地使用权转让合同的签订并不直接意味着土地使用权的移转，土地使用权的移转以登记为要件，转让合同中的受让人不是在转让合同签定以后，而是在土地使用权依法登记到受让人名下以后方取得土地使用权。
2.集体土地使用权的获取途径
集体土地使用权的获取即为土地流转。而土地流转又分类两类，即：土地承包经营权流转和集体建设用地流转。目前，国家关于土地流转方面的制度与法律法规还有待完善。各地区在土地流转管理方面也缺乏完善的管理体系与管理方法。
2.1土地承包经营权流转
A.概念
土地承包经营权流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
B.出让方式
可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权,鼓励农民将承包地向专业大户、合作社等流转,发展农业规模经营。
C.需注意问题
农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。
D.有关规定
《农村土地承包经营权流转管理办法》(2005年03月01日)
2.2农村集体经营性建设用地流转
A.概念
集体建设用地流转，是指集体建设用地在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市流转、同权同价的法律行为。
B.流转形式
a) 农村集体经济组织直接转让、出租土地使用权;
b) 农村房屋产权人转让、出租房产时,连带转让、出租土地使用权;
c) 乡村企业的兼并、改制过程中涉及集体土地转让、出租;
d) 农村集体经济组织以土地使用权作价入股、联营等形式新办企业;
b) 村集体经济组织以土使用权合作的方式开发项目;
a) 经征用、补办为国有土地并输转让、出租;
b) 由于企业破产清算或债权债务因素,经司法裁定发生流转。
C.流转前提
a) 符合土地利用总体规划、城市和集镇规划;
b) 符合产业政策和经济发展需求(非商业住宅房地产);
c) 土地权属关系合法、清晰、无争议，并需持有集体建设用地使用权证;
d) 符合土地用途管制制度要求，未经批准不得改变原批准用途;
e) 经过农民集体村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意;
f) 设计现使用权人的必须经使用权人同意。
根据中共十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》精神，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。因此，农村集体经营性建设用地的获取，未来在一些地区也将有广阔前景。
3.机构观点
关于养老地产的土地获取方式，总体来看，以协议出让、划拨或者合建与作价入股方式最为合适。
其中，又以协议出让的方式最佳。其优点在于盈利模式比较灵活，不受限制，土地成本相对较低。划拨方式取得土地成本最低，但是在后期经营与销售方面限制较多，资本回收期往往较长，投资回报较慢。另外，合建与作价入股的合作方式亦不失为一种很好的降低土地获取成本的土地获取方法。
但是，养老地产项目的土地获取方式，还应根据开发商的自身情况、发展策略与开发项目类型及其盈利模式特点，综合考虑，以选择最适合的土地获取方式，具体问题具体分析。
