养老地产项目选址问题的研究
浏览量:养老地产项目的选址是项目开发的一个最基本环节,也是一个最容易被忽视的环节。项目的选址成功与否在某种程度上决定了项目的受欢迎程度,也决定了项目开发的成功或失败。因此,在项目开发之前一定要掌握此类项目选址的基本原则,认真对待项目的选址问题。
我们认为养老地产项目的选址除了应满足居住区选址的一般要求外,还应该有更高的要求。那么究竟哪些因素才是影响养老地产项目选址的关键因素呢?针对这些因素又有什么具体要求呢?另外,如何利用对这些因素的分析来确定与项目相匹配的最佳选址方案呢?为了解决这些问题,有效地指导养老地产项目的选址,我们对国内外的一些养老地产项目以及相关文献资料进行了搜集、分析与研究。经研究,我们认为影响养老地产项目选址最关键的要素有六个,即:地块区位、自然环境、生活环境、配套设施、交通条件以及地形地势六个方面,下面我们将逐一进行分析与阐述。
图1影响养老地产项目选址的六大关键要素
1.地块区位
项目应选址于城市边缘或近郊。
第一,养老地产项目的选址,不需要选择于市区。首先,由于老年人退休后不需要去上班,活动半径相对小于年轻人,因而对区位的依赖程度上不如年轻人敏感。因此,只要保证养老地产项目与市区间有良好的交通联系便可以满足其相应要求。其次,市区生活环境比城市边缘或城市近郊地区的生活环境往往更嘈杂,不符合老年人的生活习惯。再次,市区的土地成本相对较高,考虑到经济性问题,容积率要求也相对较高,因而居住环境不适合老年人。
第二,养老地产项目的选址,不宜距离市区过远。项目距离市区过远,地区发展条件不成熟,配套条件不足,因而投资要求过高。另外不符合市场需求。
第三,养老地产项目选址于城市边缘或近郊地区优势明显。首先,城市边缘与近郊地区距离城市较近,与市区联系紧密,有利于满足老年人的生活习惯与情感。生活在城市中的老人,往往对曾经生活过的城市具有一定的感情,因而不能完全使其脱离城市。另外,养老地产项目具有多元化的特点,养老产品多元化,老人也具有多元化的情况和多元化的需求。因此,难免有老人的子女在城市中工作这种情况。养老地产项目距离城市较近,可以方便老人与子女联系。其次,城市往往具有比较完善的配套设施,邻近城市可以有效的利用城市配套设施。这样既可以有效地减少养老地产项目中对相关配套设施的投入、降低开发成本,又可以避免重复建设带来的浪费。
2.自然环境
项目周边应有良好的生态环境。研究发现,很多老年人选择到例如海南、巴马等生态环境较好的地方去养老。这是为什么呢?其实原因很简单,良好的生态环境能够改善局部气候,增加负氧离子含量,提供良好的景观效果。因而有利于养生,也更能赢得老年人的欢迎。而老年人的身体条件弱于年轻人,老人对环境的要求与依赖程度更要高于年轻人。因此,为了让老人生活得更好、安享晚年,在做养老地产项目开发之时要尽量选择生态环境良好的地区。
3.生活环境
最尽量避免选址于闹市区、商业区、工厂区等嘈杂地段;尽量避免以城市主要交通干线为界,尽量避免影响老人生活安全的地段。
由于老年人喜欢清静,而闹市区、商业街区、工厂区等环境噪音大,车流较多,因此不适于养老项目的布局。而城市的主要交通干线车流比较繁忙、车速较快、噪音较大,因而养老地产项目不适宜以城市的主要交通干线为界。
4.配套设施
养老地产的选址应考虑地块周边的市政设施与公共服务设施配套条件。市政方面,尽量与市政管网相连,利用城市提供的基础设施保障;公建配套方面,由于养老地产项目的产品不同、定位不同,对开发成本的控制也有不同要求,因此应尽量保证项目与周边的医疗卫生、文化体育、商业服务等公共服务设施之间具有良好的可达性,方便老人对公共服务设施的享用。如此,同样可以有效地减少养老地产项目中对相关配套设施的投入、降低开发成本,避免重复建设带来的浪费。
5.交通条件
项目选址地块应保证交通便利,对外联系方便。对于居住区而言,交通条件便利,通达性较好的居住区会受到业主的欢迎和青睐。养老地产项目也同样,交通条件便利也是老年人愿意来养老的一个必要因素。交通条件便利,不仅方便老年人去子女、亲属家探亲,也方便家属的探望。另外,交通便利也方便老人出游,方便老人对城市公共服务设施的享用。因此,作为养老地产项目的选址,交通条件是一个不可忽视的关键因素。
6.地形地势
关于地形地势条件,不同类型养老地产项目的要求也不尽相同。主要分为两种情况:第一种,是面向高龄老人的养老地产项目。这类项目应选址于地形平坦地段,尽量减少坡道为老人生活带来的不便。首先,由于这些老年人身体条件原因,如果场地内地形起伏较大、此类路段过多,不利于老年人行走,更不利于乘坐轮椅老人的出行安全。其次,养老地产项目的无障碍要求较高,如果地形起伏较多将为无障碍设施规划、施工等带来挑战,也增高了开发成本。因此,在项目选址之时,应尽量考虑地形平坦的地段。第二种,就是面向刚退休的老年人的养老地产项目,这类项目在选址时可以考虑地形有一定的起伏。因为地形的起伏有利于塑造丰富的景观,提高环境景观效果,而且地形的起伏也不影响这类老年人的生活,反而可以为其提供健身、锻炼的空间条件。因此,关于地形地势还应该根据项目的类型而具体分析。
此外,养老地产项目具有多元化的特征,不同定位、不同类型、不同规模的养老地产项目对以上因素的依赖程度各不相同。因而需根据不同情况,综合考虑。例如,高端养老地产项目相对于低端养老地产项目而言,往往对地块的自然条件,即生态环境要求较高,而对地块区位以及配套设施条件要求相对较弱。因为,此类项目往往追求高品质,更看重环境,并且自身配套条件相对较高,所以对配套设施条件的依赖相对较弱。而位于城市周边,与城市联系便利,且距离城市稍远一些的郊区,往往生态环境较好,易营造良好的生活环境,可以满足此类项目对品质的要求,因此这类地区往往是高端养老地产项目的最优选址方案。相反,低端养老地产项目或者规模较小的养老地产项目,往往自身不具备较高的公共服务配套条件,因此对配套设施条件的依赖相对较高。于是此类项目在选址之时,更应看重的是地块区位与配套设施条件因素。
综上所述,养老地产项目的选址应该着重考虑地块区位、自然环境、生活环境、配套设施、交通条件以及地形地势等六个方面因素。而不同定位、不同规模、不同类型的养老地产项目又要根据项目自身的不同情况,对上述因素进行综合权衡和考虑,做到因地制宜,具体问题具体分析。只有这样,才能确定与项目相匹配的最优选址方案。(来源:山合水易研究中心)