我国养老地产开发模式研究与建议
浏览量:随着经济的发展,工业化和城市化步伐加快,我国已经开始步入了老龄化社会,老年化的社会结构形式越来越明显,老年化的问题也越来越严峻,养老地产也就应运而生。在养老产业发展初期,开发模式不够成熟,我们经过国内外养老地产案例研究,归纳了目前养老地产开发类型和存在问题,并提出我们的观点。
一、 我国养老地产主要开发类型
通过对我国现有养老地产案例的总结,从驱动因素和功能设施两方面分别对养老地产类型进行分类。
1、 根据驱动因素分类
图1养老地产开发模式类型
2、根据功能和经营方式分类
图2 养老地产开发模式
养老社区是当前老龄化浪潮下的新兴事物,在开发模式、经营管理和规划设计等方面都亟待探索。养老地产的开发并不因市场的缺乏而变得容易,开发者要做好承担风险的准备。在项目策划之初,就需要对养老地产的各环节进行整体把握,系统化思考,从而明晰自身适合的开发类型和可利用的资源;在进行养老居住产品的设计时,应充分挖掘我国老年客户群的特征,创造出符合我国国情的产品类型。
二、 目前开发的问题
1、政府审批复杂较难
目前政府没有专门对养老地产项目审批的相关依据,现在这类项目都以房地产项目为审批标准。比如:按照这个标准,就要求开发商必须规划配备足够的车位,养老的房户型面积小,数量多,要求车位多,而老人对车位需求量小,加大了开发商的资金压力。
对此,国家加快出台与之相关的政策,促进其健康发展,减少养老地产发展过程中的壁垒。
2、项目规模过大,产品缺乏细分
一些地区,动辄斥资数十亿元,建设占地上千亩,甚至上万亩的超大型养老社区,这并不符合养老需求。
开发商和投资商应适度开发,因“市”制宜,注重产品细节规划与建设。
3、市场定位不准,盈利模式不清,深陷长期投资与短期回报之困
养老地产高投入、周期长、低回报的特征使养老地产项目面临融资难问题。我们建议,精准定位,多种开发模式结合,扩大融资渠道,租售结合的运营模式利于可持续发展。
4、规划设计能力有待提高
目前,国内不少开发养老地产的机构对老年需求了解不够,致使功能配置不明确。加大对养老地产的规划设计研究,科学的规划,应委托专业规划设计机构做预谋。
5、缺乏运营经验成为养老地产发展的障碍
在养老地产开发过程中,最核心的问题是如何用服务撬动地产。如今,我国城市老人的房屋自有率超过全球平均水平,他们不缺房子而缺服务,如果强行用地产绑架服务就会面临很大风险。
提高养老服务,对养老服务进行细分,保证服务质量。不断更新养老地产的服务模式,更好地满足老人的需求。
6、缺乏标准和规范
一些专家认为,缺乏设计、建设、服务、收费等多个环节的行业标准和规范,是制约养老地产发展的瓶颈。不少养老项目规划和设计水平参差不齐,在建设之初就难以满足养老需求,给长期运营埋下隐患。另外,一些借养老地产之名“圈地”的项目也得以实施,扰乱了行业正常发展。
我们建议政府科学制定养老地产的规范,重视养老地产的规划与设计,着重运营管理;规范开发商的养老地产用途,调整其养老地产的建筑占比。
7、养老住区项目收费过高
目前,不少养老住区项目收费过高,月租过万元、缴纳数十万元会费、购买超过百万元的保险产品等,超出多数老年人的承受能力,造成入住率偏低,养老地产畸形发展。突破瓶颈、步入正轨、探索可复制推广的养老地产模式。
开发时不能一味追求高端养老,应开发适合经济发展水平的养老产品,切合市场的需求才能赢得发展。
8、养老地产运营盈利模式不够成熟
在运营模式上,养老地产除适老化设计外,还需要更好的服务和配套设施,不仅要有医疗、交通等配套设施,还要有精神上的配套设施。目前成功案例很少,开发商多使用配建模式,最看重的就是项目销量和资金周转效率,忽视了养老地产的服务和运营质量。
创造出与我国相匹配的盈利模式,多种开发模式融合。将养老产业的盈利向运营商转移,从而提高运营的质量。
9、养老地产后期服务复杂,专业护理人员缺乏
养老产业是一个很庞大的产业链,涉及老年护理服务和设施行业、旅游、金融等领域。仅护理方面,目前国内护理人员存在极大缺口,按平均每3 位老人需要1 个护理员推算,保守估计需要养老护理人员超千万,而国内现有养老护理员仅数十万人,在这种情况下,一般的养老地产项目想找专业人才就显得很难。
国家应注重养老服务方面的人才培养政策,开发机构和运营管理机构也应注重养老服务的提高,注重培养管理人员。
三、 机构观点
1、 “新型多元社区”发展模式
新型多元社区是创造“以老人为本”的生活方式,采用较低入住成本的共享模式,多数人可以承受的服务模式,通过规模经济和流程创新,降低了社区的经营和医疗成本,通过市场化运作,创新开发经营模式,保证服务品质的一种全龄多元化养老社区服务模式。“新型多元社区”开发模式是适合我国国情发展的一种发展模式,呼应我国现有经济的发展水平。该模式具有以下几个特点:
图3新型多元化社区特点
(1)针对客户群多元化
第一,中国现阶段还没有进入细分的老年社区开发市场,还没有像美国一样的客户细分和服务细分;第二,按照中国的传统,大都希望“三代同堂”,如老少三代不能同堂最好也希望居住在同一小区。多元社区中生活人群是全龄的,老人能够看到子女和儿童。第三,随着时间的推移,在老年社区中的生活,老人本身对护理照料的要求也会发生改变。健康老人、半护理老人以及全护理老人也会逐渐在同一社区中共存,形成新型多元的老年群体。
(2)服务功能多元化
开发养老地产不能只是买房子,开发企业要真正实现转型,需要学习如何在养老社区中配置必要的养老设施,需要培养专业的服务和护理人员,由此才能实现企业以及养老地产的可持续发展。比如多元社区推广采用“居住在家中、生活在社区、服务有机构”的模式,不同于上门服务或托老服务的社区养老,以及将老人固定在养老院中的传统机构养老,合众养老社区的特点在于既保留了居家养老的亲情和舒适环境,又配置了大量社区娱乐休闲场所,同时引入专业机构提供持续照料和医护服务,让老人们享受到“居住在家中、生活在社区、服务于机构”的养老生活。
(3)产品形态多元化
第一,在同一社区中提供老少户、老年专用户等不同的户型,针对同一社区内不同的居住人群,提供不同的产品形态。第二,在老年人从健康活跃老人向半护理、全护理老人转变的过程中,功能空间应该进行相应的变化调整,在策划、设计、建造的过程中,应该实现空间的可变性。第三,针对中国国情和现有养老地产的运营模式,未来应扩大中低端养老住区项目规模,提供多元化服务。
(4)产业多元化
企业能不能很好地发展养老地产的关键是“养老产业链”能否尽快发展,并从此来支撑养老地产的开发建设和运营服务。养老产业链应该包括老人专用的设施设备、生活用品、老年大学、医疗服务、康复服务、护理服务、家政服务等环节。可以预见,未来在一些主要城市中形成养老产业聚集区,并吸引国内外老年产业链的各类环节入住园区,依靠老年产业园区的辐射作用推动周边养老地产发展的快速发展。
(5)盈利模式多元化
除了产权销售和会员制方式,养老地产的发展还将产生多种盈利模式。开发企业能否做好盈利模式的研究至关重要,应尽量避免单一的盈利模式给企业带来的可能的资金压力和风险。企业在项目发展初期阶段,因其品牌影响力不够,会员卡的销售不理想等因素,必须销售部分产权以支撑现金流,这种情况一定存在。如果在项目立项时,至少其中有一部分能够按照社区立项,就能够为实施多种盈利模式的多元化、降低企业的开发风险提供灵活的保障。
2、 DIY养老社区
图4马斯洛需求层次理论应用于养老地产
老人拥有一定的居住面积和较好的居住环境、就医环境、出行条件是老年人生活的最基本生理需求;而由于老年人的生理和心理特征,又提出独立安静、安全可靠等安全需求;与子女能够经常亲密联系、邻里关系和睦的社交需求;老有所为、老有所乐、发挥余热的尊重需求;个人兴趣得到发展、个人价值得到实现的自我实现需求。
目前,我国大部分老人仅能满足生理需求和安全需求,老年人的心理诉求未能得到满足。通过DIY养老社区的开发运营,将给老人良好的居住条件、安全可靠的保障措施、和谐和睦的社交环境,期望老年人能够实现老有所为、老有所乐、老有所学、老有所教、老有所为、老有所享充分拓展老年人兴趣爱好、实现自我价值。
在DIY养老社区内,老人们可以做自己想做的事,可以约上老友,或是志趣相同的伙伴住在一起,一块儿钓钓鱼、养养花,共同建设属于他们自己的家园,独享的公寓,共享的餐饮、花园,个性化的小手工艺车间、小农场等,老人们只要想到的,在这儿都能得到充分地满足,他们还可共同租用特别的照料服务。DIY养老社区多采用持有运营的模式,收费标准可以根据项目和市场来定。针对的客户群应着重考虑占有绝大多数比例的中低端消费养老群体。在某些欧洲国家已经成功实施,盈利状况很好。
3、 着重养老医疗和烟养老服务方面的建设
发达国家养老产业发展时间长,在养老社区的理念、人文关怀方面值得我们学习和借鉴。在根据我国国情建设养老地产的时候,应汲取国外成功经验,将其“本土化”以后,应用到我国的养老产业发展。
另外,养老地产应注重“医疗和服务”两个重要方面。一方面,社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套,社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务;另一方面,提出适合老人养老的健康环境以及为老年人提供配套的软性服务。(来源:山合水易研究中心)