以产业聚集提升温泉地产商业价值
浏览量:温泉,是大自然赐予人类的疗养与洗浴资源,从以疗养为目的转变为以休闲养生为主要功能后,获得了巨大发展。由于温泉在健康养生与旅游休闲上的巨大价值,其“休闲产业聚集核功能”越来越突出,形成了产业规模化聚集效应,推动了以“温泉+旅游地产”为主要开发模式的综合性温泉度假村的发展。
近几年,随着温泉产业规模化聚集效应的逐渐显现,温泉作为休闲核心,不断带动温泉度假村周边发展,城镇化的街区出现了,文化休闲广场建成了,延伸出餐厅、工坊、水吧、夜店、商铺、美容、健体、疗养等多种业态的商业街区及休闲商业综合体,一个小镇开始形成。随着温泉度假物业的发展,依靠温泉休闲消费,区域经济获得大幅度提升,一个不是依靠工业化,而是由休闲带动的休闲度假新城开始建立并发展起来。
无论是单一的温泉项目,还是综合性温泉度假村,亦或是温泉小镇及温泉新城,温泉地产在其中都扮演了重要的角色,也成为了开发商竞相追逐的赢利点。随着一批旅游大鳄、地产大鳄的介入和著名温泉品牌的战略扩张,温泉房地产领域的竞争也愈发激烈。
温泉的产业聚集效应
温泉具有强大的产业聚集功能,由于其产品具有生产、销售和购买一体化的旅游产业特征,因此其产业链“以下游产业为主,横向产业协作突出”,中游产业几乎没有,上游产业(勘测、开采、设备设计等)数量也相对较少,而处于服务终端的下游产业则非常发达,并呈现出了协作发展的特点。随着国内休闲模式的整体升级和温泉市场的细分,下游产业间的协作关系愈加密切。
我们通过总结,认为在市场的推动下,会议休闲、运动游乐、生态农庄、康复疗养等产业与温泉产生了很好的聚集效应。
“温泉+会议休闲”:充分利用温泉的康体疗养价值与休闲整合效应,把商务会议作为最重要的一项服务来对待。建设完善的商务及会议设施,配套专职会议接待部,以及满足会议客人全方位需求的客房、餐饮、娱乐、运动、保健、体检和购物服务,实现温泉资源综合开发价值的巨大突破。
“温泉+运动游乐”:在温泉泡浴的基础上,通过发展满足旅游者体验性、参与性需求的运动游乐项目,延长游客停留时间甚至改善温泉的淡季经营问题,提高人均消费水平,从而实现整体开发经营的突破。比较典型的运动游乐项目包括水游乐(温泉造浪池、温泉漂流、温泉游泳池、水上滑梯)、高尔夫、滑雪场、以及融合了主题公园、剧场、运动俱乐部、自驾车营地等多元化游乐项目的综合游乐。
“温泉+康复疗养”:依托医院、生命科学研究中心等机构,充分发挥医学、生命科学与健康管理的作用,结合现代理疗手法的应用,把温泉的健康养生价值与日常的体检、医疗、诊断、康复、疗养、健身等等一系列手段深度结合,打造温泉康复疗养基地。
“温泉+生态农庄”:按照“温泉生态庄园”的模式,将温泉资源与生态农庄开发有机融合。一方面以地热营造温室,发展高附加值种养殖项目、温泉生态农业项目;另一方面,可以利用生态农庄的设施载体,创造出极具特色的温泉泡浴场所。
温泉与地产:实现双向互动
温泉地产,顾名思义,包括“温泉”和“地产”两部分。其中温泉是长线投资发展结构,包括养生、康疗、美容美体等产品主脉,也包括餐饮休闲、运动休闲、商务会议等休闲聚集配套;地产是一种短线投资、快速收益的结构,包括可售后回租的或纯经营性质的酒店及配套、旅游商业地产、产权式公寓、度假公寓(第二居所),以及公寓、花园洋房、别墅等纯销售型物业。
温泉地产开发的关键在于温泉旅游与地产双核启动及双向互动,即以温泉旅游休闲项目开发为主,营造大景观、私密性、精致性、文化性的氛围,提升项目人气,从而带动地价升值;以地产项目为辅,充实休闲产业结构,完善投资模式。其中,一部分用作经营,一部分可以住宅的形式进行销售,从而实现快速盈利。
温泉与地产关系图
温泉与地产的盈利模式
温泉地产存在的问题:温泉与地产分离
通过分析我国温泉产业的发展趋势和各地温泉地产的特征,可以发现,存在着以下问题:
第一,大部分温泉地产均强调其拥有温泉资源优势,但各个温泉住宅、酒店内所承载的休闲方式和休闲品质却无二致,大多以公用的温泉会所或温泉水疗中心去实现其温泉休闲功能。即资源主导型地产为市场上的主流,休闲主导型地产尚未盛行。
第二,绝大多数销售型温泉地产开发依然沿袭常规住宅开发模式,并未很好地研究温泉休闲方式与居住生活方式的关系,温泉资源未能深度开发,利用程度低,未能很好地成为住宅的增值要素。简单来说,如果把住宅浴室水管中的温泉水换掉,就无法分辨出温泉住宅与其他休闲型居所的差异了。
第三,在温泉产业聚集和温泉产业链逐步完善的趋势下,温泉地产的开发显得有些落后,仅仅打造了社区配套的温泉泳池、温泉会所和水疗中心,却未能融入丰富的温泉产业及大量协作性很强的商业产业,未能打造整体的温泉休闲生活方式,温泉房地产的商业价值并未得到充分挖掘和运用。
温泉地产的发展思路:以产业聚集提升商业价值
通过细分温泉产业链,分析温泉休闲生活的要素和特征,运用休闲游憩项目的打造模式和思想,将开发眼光聚焦于现代人的休闲生活方式,着眼于温泉产业聚集,是完全可以大幅度提高温泉房地产的商业价值的:
1、建筑单体设计上,在满足住户正常的居住功能基础上,运用入户的温泉资源,打造极具情趣性的温泉休闲空间(温泉健身房、温泉阳台、温泉影音厅等),也可以根据住户特征,打造特有的温泉功能空间(私家水疗房、私家温泉理疗房),还可以运用温泉景观打造手法,将温泉融入到整个建筑中。有庭院空间的,可以打造云蒸雾绕、内外通透的温泉庭院,无庭院空间的,可以运用灰空间打造见天或见地的温泉泡汤平台,就算连灰空间也没有,还可以通过局部温泉的运用,打造温泉起居室、温泉餐厅等温泉房间。一方面促进住户休闲方式的提升,另一方面,将住户的日常工作生活与休闲生活真正融为一体。
2、景观打造上,不仅要考虑自然景观的赏心悦目和文化景观的寓意表达,更重要的是要充分理解住户在室内室外的休闲游憩习惯,并结合各产业业态的经营和消费特征,将各种造景要素(山水树石、亭台楼榭等)作为融合住户休闲生活方式的脉络和工具。同时,也将各种温泉休闲业态融入景观中(湖中水疗中心、山林康复中心等),实现景观的可参与性和可消费性。
3、配套设施上,在保证基本生活配套(能源、信息、安全等)和休闲配套(健身、娱乐、社交等)的基础上,需要细分各种温泉产业业态的经营模式和特点,适当拆分并融入社区配套中。以水疗为例,可营造室内室外、私有或公用的多种冷热水疗空间、设施和设备;同时注重室内装修和园林景观的情景化;将精油、食品、温泉与声光电技术等融进社区配套,打造与日常生活紧密联系的温室型会所、康复音乐系统、家庭香氛系统、养生植物和食品陪送系统等。
4、服务的营造上,也需要根据住户日常生活和休闲生活特征定制公共服务和私家专属服务的综合服务系统,公共服务如社区温室、儿童温泉娱乐场、温泉健身场等,私家可以定制的服务包括养生食品药品配送服务、私家水疗服务、私家康复服务等。
通过以上升级可以发现,温泉商业的聚集也具有了条件,一方面,逐渐聚集了温泉及衍生的商业业态,形成了小型温泉商业中心,容纳的业态包括了温泉娱乐、温泉康复、养生养老、温泉美容品、温泉食品、温泉植被等等,另一方面,在地产的营销和物业服务中,通过与项目外的相关产业业态形成联动经营和联动营销态势,充分将住户的家居生活、休闲度假生活和其他生活连成一线,真正实现生活方式的打造,同时也促进社区商业和服务的引进。